Bayangkan menemukan rumah yang benar-benar Anda sukai (atau setidaknya melihat banyak potensi di dalamnya). Sekarang: Bagaimana jika Anda bisa tinggal di sana, tetapi alih-alih membelanjakan tabungan Anda di muka, Anda membayar sebagian kecil di atas uang sewa Anda setiap bulan untuk uang muka. Kedengarannya seperti mimpi, bukan? Kemungkinan besar ya—terutama jika Anda seorang pekerja lepas, pernah kredit begitu-begitu , atau rasio utang terhadap pendapatan yang tinggi (pinjaman mahasiswa sialan itu!), atau tidak dapat menyisihkan cukup uang setiap bulan untuk membayar uang muka.
Nah, situasi ini bukan hanya mimpi—ini adalah jenis kontrak yang dikenal sebagai sewa-untuk-milik. Tetapi seperti banyak skenario yang terlalu bagus untuk menjadi kenyataan, itu datang dengan risiko yang adil untuk dipertimbangkan. Inilah yang harus Anda ketahui sebelum Anda menandatangani:
saya terus melihat 222
Apa itu sewa-untuk-sendiri?
Sewa tipe unicorn ini disebut banyak hal, tetapi sewa-untuk-sendiri, kontrak sewa-beli, perjanjian sewa-beli, atau opsi sewa-untuk-beli biasanya digunakan. Dalam sewa menyewa-untuk-sendiri, penyewa setuju untuk menyewa unit atau rumah dari pemilik. Setiap bulan, pemilik akan menyelundupkan sebagian dari pembayaran bulanan ke dana penyewa di rumah. Harga yang disepakati tetap selama masa sewa. Biasanya, setelah penyewa telah membayar cukup ekuitas di rumah untuk memenuhi syarat hipotek, penyewa memiliki opsi untuk membeli dari pemiliknya.
Misalnya, penyewa dapat menandatangani kontrak sewa-beli untuk rumah seharga $ 150.000. Pemilik akan meminta mereka untuk meletakkan 0 dan membayar ,200 per bulan—0 dari ini akan digunakan untuk uang muka. Setelah dua tahun, penyewa akan membayar .800 untuk uang muka, atau 3,2 persen dari nilai properti—cukup untuk membayar uang muka hipotek FHA . Jika mereka memilih demikian (ingat, ini adalah opsi untuk membeli), penyewa dapat mengamankan hipotek dan mengikuti proses pembelian rumah standar.
Meskipun ini terdengar seperti pengaturan yang bagus, sewa-untuk-sendiri tidak selalu begitu ajaib.
Untuk satu, mereka bisa mahal. Tuan tanah mungkin memerlukan biaya di muka yang tidak dapat dikembalikan (dikenal sebagai opsi premium) untuk mengamankan opsi untuk membeli. Mereka bisa berakhir sama mahalnya dengan uang muka—jika tidak lebih. Standarnya biasanya 5 persen, tapi ini bisa dinegosiasikan antar pihak. Selain itu, jika penyewa memilih untuk tidak membeli di akhir kontrak, mereka tidak akan mendapatkan kembali uang yang disimpan.
Penting juga untuk dicatat bahwa sewa menyewa-untuk-sendiri terdengar serupa, tetapi sangat berbeda dari kontrak untuk pembuatan akta (yang memiliki serangkaian risikonya sendiri). Kontrak akta adalah rumah yang dibiayai penjual di mana pembeli membayar penjual kembali dalam jangka waktu yang lama dengan angsuran bulanan dengan bunga tinggi. Dalam situasi ini penyewa bertanggung jawab atas semua perbaikan, dan biasanya juga pajak dan asuransi.
Dalam sewa-untuk-sendiri, penyewa biasanya dilindungi oleh undang-undang penyewa selama masa sewa dan tidak bertanggung jawab atas pemeliharaan atau perbaikan. Namun, ini dapat bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya—dan pemilik Anda mungkin mencoba meminta Anda untuk menandatangani hak ini (meskipun, sekali lagi, legalitasnya berbeda dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya).
Apa saja risiko dari sewa-untuk-sendiri?
Karena kepemilikan rumah menjadi tidak terjangkau oleh lebih banyak orang Amerika, sewa guna usaha menjadi lebih populer. Sekarang ada beberapa perusahaan Wall Street yang didanai dengan baik yang menawarkan program sewa-ke-milik yang transparan untuk rumah kelas atas yang telah direnovasi. Selain itu, mereka umum dalam penjualan peer-to-peer, seperti jika seorang teman keluarga ingin menjual properti mereka kepada Anda, tetapi Anda belum memiliki pembiayaan penuh. Namun, menurut Nichole Monticelli, seorang agen real estate di BEX Realti di Florida, kontrak sewa-untuk-milik standar hampir selalu ditulis dengan mempertimbangkan kepentingan terbaik penjual—itu berarti ketika memasukkan mereka sebagai penyewa, Anda perlu melakukan uji tuntas untuk mengurangi risiko.
Misalnya, pemilik/penjual mungkin mencoba agar semua pemeliharaan dan perbaikan jatuh pada penyewa (ini bisa bertentangan dengan undang-undang penyewa di banyak negara bagian, jadi tanyakan kepada pengacara Anda!) Atau kontrak dapat menyatakan bahwa satu pembayaran terlambat akan membatalkan perjanjian . Ini berarti penyewa akan kehilangan uang yang telah mereka bayarkan serta uang yang telah mereka masukkan ke dalam renovasi dan perbaikan properti.
Dan karena sewa menyewa-untuk-sendiri menarik bagi mereka yang sebaliknya didorong keluar dari pilihan membeli rumah tradisional, pasar rentan terhadap penipuan. Misalnya, Florida melihat peningkatan penipuan yang melibatkan sewa sewa-untuk-sendiri selama jatuhnya pasar perumahan pada pertengahan 2000-an, kata Monticelli. Ada banyak kasus di mana penyewa melakukan pembayaran bulanan, menyelesaikan perbaikan, dan bahkan meningkatkan rumah sementara pemilik properti mengantongi pembayaran mereka. Pemilik kemudian akan berhenti melakukan pembayaran hipotek dan penyewa akan menemukan diri mereka tinggi dan kering ketika bank datang untuk merebut kembali properti. Sebuah 2016 Investigasi New York Times menunjukkan penipuan ini meningkat lagi.
Jika Anda menemukan peluang sewa-untuk-sendiri, perhatikan beberapa tanda bahaya ini:
911 artinya angka malaikat
- Jika rumah dalam kondisi buruk, ini mungkin menunjukkan bahwa rumah tersebut telah diabaikan, telah diambil alih, atau sedang dalam proses reklamasi oleh bank.
- Waspadalah terhadap pemilik yang menghalangi Anda untuk melakukan inspeksi dan penilaian independen.
- Pembayaran ekstra Anda harus menambahkan hingga jumlah uang muka yang disepakati: Biasanya kita berbicara tentang uang muka 3,5 persen untuk hipotek yang diasuransikan FHA, Holden Lewis, ahli rumah di NerdWallet , kata.
- Periksa laporan judul untuk memverifikasi bahwa pemilik Anda adalah pemilik sah dari properti tersebut, kata Shaolaine Loving, pengacara di Hukum Mencintai LTD . Laporan tersebut juga akan merinci hak gadai atau penilaian tambahan apa pun yang harus dibayar sebelum Anda mengambil kepemilikan (dan kemungkinan pemilik akan meminta Anda untuk membayarnya).
Namun, bahkan jika semua hal ini menjadi jelas, penting untuk menyadari bahwa Anda masih memasuki situasi yang goyah—Anda berinvestasi dalam sesuatu yang tidak banyak Anda kendalikan.
Misalnya, meskipun mungkin tidak ada hak gadai tambahan terhadap properti ketika Anda menandatangani sewa Anda, pemilik mungkin telah menambahkan beberapa setelah fakta, kata Loving. Menentukan apakah ini masalahnya, dan mencoba melindungi diri Anda darinya, semuanya akan dikenakan biaya tambahan bagi Anda. Hal ini dapat membuat biaya sebenarnya untuk membeli rumah melalui sewa-untuk-sendiri jauh lebih tinggi daripada pembelian tradisional.
Selain itu, meskipun Anda memiliki hak hukum atas uang yang Anda investasikan, mungkin sangat mahal untuk mendapatkan hutang Anda dalam kasus-kasus ekstrem: Pemilik masih dapat default dalam kewajiban hipotek mereka dan kehilangan rumah karena penyitaan, kata Loving. [Ini] akan membuat Anda terikat karena harus menuntut ganti rugi apa pun terhadap penjual.
Apa yang harus dilakukan sebelum Anda menandatangani di garis putus-putus
Jika Anda telah memutuskan bahwa menyewa-untuk-memiliki adalah untuk Anda, atau jika Anda telah jatuh cinta dengan sewa yang memiliki opsi pembelian, maka langkah Anda selanjutnya adalah menghubungi pengacara Anda. Seperti yang dinyatakan sebelumnya, negara bagian dan wilayah yang berbeda memiliki undang-undang mereka sendiri yang berkaitan dengan sewa-untuk-sendiri, jadi pastikan pengacara Anda memiliki pengetahuan tentang di mana Anda ingin menandatangani sewa.
Monticelli cenderung menasihati kliennya untuk menjauh dari sewa-untuk-sendiri, tetapi jika kliennya memutuskan untuk mengambil rute ini, dia selalu menyarankan agar mereka memiliki seorang pengacara untuk meninjau kontrak dan menulis ulang agar lebih menguntungkan penyewa dan mengurangi mempertaruhkan. Misalnya, penyewa dapat memastikan bahwa mereka tidak membayar dua kali lipat untuk peningkatan dan renovasi yang mereka investasikan dan bahwa harga pembelian tidak dapat dinaikkan ketika tiba saatnya untuk membeli. Jika penjual tidak mau bernegosiasi ulang, anggap itu sebagai tanda peringatan, katanya.
Setelah Anda mendapatkan semuanya dengan jelas dari pengacara Anda, bicaralah dengan pemberi pinjaman:
Mintalah untuk diprakualifikasi dan tunjukkan kontraknya kepada petugas pinjaman, kata Lewis. Petugas pinjaman akan mengambil informasi keuangan Anda dan memberi tahu Anda jika Anda berada di jalur yang tepat untuk mendapatkan hipotek dalam beberapa tahun. Mereka juga akan memastikan pembayaran sewa porsi Anda akan bertambah untuk membayar uang muka ketika saatnya tiba.
Dan, tentu saja, jika sewa-untuk-milik tampaknya terlalu berisiko tetapi Anda menyukai kenyamanan memiliki tabungan uang muka yang digabungkan dengan uang sewa Anda, selalu ada pilihan untuk pindah ke tempat yang lebih murah tetapi membayar jumlah sewa yang sama (yaitu , sewa yang lebih murah ke pemilik Anda, dan bagian yang tersisa ke rekening tabungan Anda).
