Ketika saya dan suami saya memutuskan untuk pindah dari Denver ke Indianapolis untuk membeli rumah, kami tahu prosesnya akan sangat sederhana. Satu-satunya hal yang kami ketahui tentang proses pembelian rumah datang dari menonton HGTV atau berbicara dengan teman dan keluarga yang telah melakukannya sebelumnya. Kami memutuskan untuk terjun ke dalamnya dengan pikiran terbuka dan pendekatan yang hati-hati.
hubungan malaikat nomor 444
Keputusan besar pertama yang kami hadapi adalah memutuskan jenis hipotek mana yang terbaik bagi kami: Federal Housing Administration (FHA) atau konvensional. Kami memiliki gambaran umum tentang apa yang membuat pinjaman ini berbeda, tetapi perlu penggalian mendalam untuk mengetahui opsi mana yang paling sesuai dengan kebutuhan kami saat ini dan untuk jangka waktu pinjaman kami. Inilah cara kami membuat keputusan:
Apa itu pinjaman FHA?
Pertama, mari kita jelaskan perbedaan antara dua jenis pinjaman: Pinjaman FHA adalah hipotek yang didukung oleh pemerintah federal dan dilayani oleh pemberi pinjaman pihak ketiga. Pada dasarnya, ini berarti bahwa pemerintah akan membayar pemberi pinjaman jika Anda akhirnya tidak mampu membayar—tetapi Anda masih akan menghadapi penyitaan jika Anda gagal membayar pinjaman Anda. Karena dukungan ini, pemberi pinjaman sedikit lebih lunak dalam memberikan pinjaman, yang berarti bahwa mereka akan menerima nilai kredit yang lebih rendah (Pinjaman FHA memiliki nilai kredit minimum 500, sedangkan pinjaman konvensional biasanya memerlukan skor di 600-an) dan uang muka ( standarnya adalah 3,5 persen).
Pinjaman FHA juga selalu memerlukan premi asuransi hipotek (MIP), yang merupakan biaya yang ditempelkan pada hipotek Anda yang Anda bayarkan untuk seluruh masa pinjaman. MIP Anda bervariasi antara 0,45 dan 1,05 persen dari nilai hipotek Anda—tergantung pada seberapa banyak Anda meminjam, rasio pinjaman terhadap nilai Anda, dan jangka waktu pinjaman Anda. Hanya ada dua cara untuk menghilangkan MIP: Yang pertama adalah akhirnya membiayai kembali pinjaman ke pinjaman konvensional. Yang kedua adalah meletakkan 10 persen di awal, yang memungkinkan Anda membuang MIP setelah 11 tahun pembayaran. Anda juga akan membayar pembayaran asuransi satu kali sebesar 1,75 persen dari pinjaman pada saat penutupan. Karena semua biaya tambahan di atas nilai pinjaman ini, pinjaman FHA bisa menjadi lebih mahal daripada pinjaman konvensional—meskipun dalam beberapa skenario, pinjaman FHA memiliki suku bunga yang lebih rendah daripada pinjaman konvensional. Secara umum, pinjaman FHA cenderung memiliki lebih banyak beban yang melekat padanya — meskipun mereka lebih mudah didapat di awal.
Apa itu pinjaman konvensional?
Tapi apa itu pinjaman konvensional? Juga dikenal sebagai pinjaman yang sesuai, ini adalah hipotek yang tidak didukung oleh pemerintah. Karena itu, pemberi pinjaman mencoba dan mengurangi risiko peminjam gagal sebanyak mungkin—sesuatu yang akan Anda bayar. Itu berarti pinjaman konvensional biasanya memiliki suku bunga yang sedikit lebih tinggi dan persyaratan persetujuan yang lebih kaku daripada pinjaman FHA. Meskipun beberapa pemberi pinjaman akan menerima sedikitnya 3 persen - apa pun di bawah 20 persen akan mengharuskan Anda membayar asuransi hipotek pribadi (PMI). Biaya bulanan ini diperlukan sampai Anda mencapai 78 persen ekuitas di rumah Anda, tetapi biasanya tidak jatuh dari pembayaran bulanan Anda sampai Anda mencapai 80 persen.
Bagaimana kami memilih
Perhatian utama kami dalam memilih di antara hipotek adalah bahwa kami tidak ingin menghabiskan lebih banyak uang daripada yang harus kami keluarkan per bulan—meskipun perbedaannya kecil. Biaya dan pengeluaran kecil bertambah seiring waktu, dan dengan semua pengeluaran baru yang kami hadapi—perbaikan, perabotan, pengecatan, dll.—kami perlu menjaga anggaran seketat mungkin.
Menurut broker hipotek kami, kami akan membayar sebulan lebih banyak dengan pinjaman FHA dibandingkan dengan pinjaman konvensional. Pialang kami memperkirakan kami juga akan membayar .000 dalam biaya dan pengeluaran kecil selama masa pinjaman.
Jika kami pergi dengan pinjaman FHA, kami juga akhirnya harus membiayai kembali hanya untuk menjatuhkan MIP. Saat ini, tarifnya rendah dan hanya naik, jadi sepertinya jika kita membiayai kembali, kita mungkin tidak bisa mendapatkan tarif rendah yang kita miliki sekarang.
Setiap ahli hipotek yang saya ajak bicara mengatakan bahwa kita harus menggunakan cara konvensional jika kita bisa mendapatkan persetujuan dan membelinya—dan kita bisa, jadi kita melakukannya.
Mengapa Anda mungkin memilih pinjaman FHA
Namun, untuk pemilik rumah yang tidak memiliki uang muka atau nilai kredit yang bagus, pinjaman FHA adalah pilihan yang baik karena mereka menerima uang muka sekecil mungkin. Untuk rumah seharga 0.000, uang muka pinjaman FHA minimum sebesar 3,5 persen akan menjadi .000. Untuk pinjaman konvensional dengan 5 persen ke bawah, itu akan menjadi .000. Perbedaan uang tunai $ 3.000 di muka dapat menjadi pemecah masalah jika Anda pindah ke luar negeri, membeli perabotan baru, atau merencanakan renovasi rumah.
Dan jika Anda tinggal di kota dengan biaya hidup tinggi di mana real estat berjalan dengan cepat, Anda mungkin memutuskan lebih baik membeli sekarang dengan pinjaman FHA daripada menunggu sampai Anda memiliki cukup tabungan untuk pinjaman konvensional.
Tetapi keputusan ini tidak boleh menjadi milik Anda sendiri—Anda harus berkonsultasi dengan ahli hipotek (seperti petugas pinjaman atau broker hipotek) untuk memastikan hipotek yang Anda lakukan sesuai dengan tujuan jangka pendek dan jangka panjang Anda.
