Kecuali jika Anda memiliki ibu baptis peri atau setengah juta keren yang duduk-duduk, Anda mungkin memerlukan hipotek jika ingin membeli rumah. Inilah cara untuk memenuhi syarat dan memilih hipotek, dan apa yang diharapkan selama proses berlangsung.
Mulai Lebih Awal
Hadapi saja: Anda bisa pergi ke open house sebanyak yang Anda mau, tetapi Anda tidak akan bisa membelinya tanpa hipotek. Jadi dapatkan bola bergulir lebih awal dan dapatkan pra-persetujuan bahkan sebelum Anda mulai berburu rumah.
Rekomendasi saya adalah selalu mendapatkan persetujuan terlebih dahulu sebelum mencari rumah impian Anda, kata Nick Beser, direktur perumahan dan pengembangan masyarakat di lembaga nonprofit. Solusi Keuangan Guidewell . Tidak pernah baik untuk jatuh cinta dengan properti hanya untuk mengetahui bahwa Anda tidak dapat memenuhi syarat untuk itu pada titik harga tertentu. Beser mengatakan proses pra-persetujuan tidak akan memakan waktu lebih dari satu atau dua hari dengan profesional pemberi pinjaman terkemuka. Pra-persetujuan umumnya berlaku selama 90 hari, di mana Anda dapat mengulangi prosesnya jika perlu.
(Perhatikan bahwa Anda juga bisa mendapatkan prakualifikasi oleh pemberi pinjaman. Ini adalah perkiraan longgar dari apa yang Anda mampu berdasarkan informasi keuangan yang Anda berikan dan pemeriksaan kredit lunak. Prakualifikasi adalah proses yang lebih sederhana dan lebih cepat, karena Anda tidak perlu kirimkan dokumentasi keuangan Anda. Tetapi untuk alasan yang sama, sebagian besar juga tidak ada artinya, dan tidak berarti Anda telah disetujui untuk pembiayaan. Ini hanyalah cara yang baik untuk memperkirakan seberapa besar hipotek yang mungkin memenuhi syarat untuk Anda.)
Apakah kamu siap?
Tetapi sebelum Anda mengajukan hipotek, pastikan Anda memiliki tindakan keuangan Anda bersama-sama: Anda ingin menempatkan kaki terbaik Anda ke depan untuk memenuhi syarat untuk harga terbaik – atau sama sekali.
Perhatikan bagaimana Anda mengelola kredit Anda, kata Tom Gleason, mantan direktur eksekutif Perumahan Massal , otoritas keuangan perumahan nirlaba untuk Massachusetts. Jika Anda menunggak kredit toko atau pinjaman pelajar atau kredit mobil, Anda harus menangani masalah itu. Jika tidak, katanya, Anda hanya akan ditolak.
Anda harus mencapai titik di mana Anda memiliki pendapatan yang konsisten selama tiga tahun berturut-turut, kata Marie Presti, pemilik/broker di Grup Presti di Newton, Mass. Bank juga ingin melihat cadangan uang tunai saat Anda mengajukan hipotek. Pemberi pinjaman ingin tahu bahwa Anda tidak hanya memiliki uang untuk uang muka, tetapi juga cukup uang untuk membayar hipotek jika Anda kehilangan pekerjaan setelah membeli rumah. Mereka suka melihat pengeluaran tiga sampai enam bulan. Ini tidak harus berupa gumpalan besar uang tunai di rekening tabungan Anda – ini dapat mencakup saldo di rekening pensiun yang mudah-mudahan tidak perlu Anda sentuh, seperti 401 (k) atau IRA.
Sementara itu, Anda akan memenuhi syarat untuk mendapatkan tingkat hipotek yang lebih baik jika kredit Anda sangat baik dan Anda tidak membawa banyak utang. Untuk menerima tingkat terendah, nilai kredit harus di 700-an, dan rasio utang terhadap pendapatan peminjam harus sekitar 36%, kata Beser. Itu berarti total kewajiban hutang bulanan Anda — termasuk pembayaran pinjaman pelajar, pinjaman mobil, minimum kartu kredit, dan hipotek yang Anda coba dapatkan — tidak boleh melebihi 36% dari pendapatan bulanan sebelum pajak Anda.
Namun, banyak pemberi pinjaman memiliki pembiayaan hipotek yang akan memungkinkan skor turun ke 600 rendah, Beser menambahkan, dan Fannie Mae dan Freddie Mac baru-baru ini membuat perubahan untuk memungkinkan rasio utang hingga 50%.
Secara umum, semakin buruk skor kredit Anda, semakin tinggi tingkat bunga, kata Beser - dan semakin tinggi tingkat bunga, semakin tinggi pembayaran hipotek. Ini penting, karena ukuran pembayaran bulanan Anda dapat membatasi ukuran rumah yang dapat Anda beli. Bahkan mungkin membantu memutuskan komunitas di mana keluarga Anda mampu untuk tinggal, katanya.
Jika Anda membutuhkan sentakan skor kredit cepat, membayar saldo kartu kredit adalah salah satu penguat kredit paling cepat sekitar. Itu karena kira-kira sepertiga dari nilai kredit Anda ditentukan oleh penggunaan kredit, atau berapa banyak batas kredit yang tersedia yang telah Anda habiskan. Membayar saldo juga bisa membuat rasio utang terhadap pendapatan Anda turun ke tingkat yang dapat diterima.
Menyimpan Sematkan Lihat Lebih Banyak Gambar (Kredit gambar: Nasozi Kakembo )
Temukan Pemberi Pinjaman (dan Cari Program Pembeli Rumah Pertama Kali)
Ada banyak jenis pemberi pinjaman hipotek di luar sana, dari bank lingkungan Anda atau serikat kredit hingga bank online hingga pemberi pinjaman nonbank. Meskipun bank Anda sendiri mungkin menawarkan hipotek, pastikan untuk membandingkan tarif dan persyaratan di pemberi pinjaman lain juga, karena bank konsumen mungkin tidak kompetitif – terutama untuk pembeli pertama kali. Secara khusus, periksa program pembeli rumah pertama kali yang didukung oleh negara Anda otoritas keuangan perumahan atau orang-orang di serikat kredit lokal.
Kami menggunakan program pembeli rumah pertama yang ditawarkan melalui serikat kredit yang dapat saya akses di tempat kerja, kata Sarah Korval, yang membeli townhouse dengan suaminya Scott di Boston pada tahun 2016. Kami memeriksa banyak pilihan yang berbeda, termasuk tiga serikat kredit yang berbeda. dan opsi pembiayaan melalui petugas pinjaman. Pada akhirnya, serikat kredit semua menawarkan program yang sangat kuat dengan harga yang bagus, jadi kami memilih salah satunya.
Untuk pembeli rumah pertama kali, seringkali sulit untuk mendapatkan uang muka konvensional 20%: Anda tidak memiliki rumah yang ada untuk diuangkan, dan mungkin Anda terlalu sibuk berjuang melawan pinjaman pelajar atau membayar sewa setinggi langit untuk menghemat $ 40.000 atau lebih tunai. Namun, Anda dapat memanfaatkan sejumlah program pinjaman yang dirancang untuk orang-orang dalam situasi Anda.
Produk hipotek yang mencakup uang muka serendah 3% sekarang ditawarkan untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah dan orang dewasa muda mencapai kepemilikan rumah, kata Beser. Program pinjaman federal seperti FHA, VA, dan Homeready Mortgage Fannie Mae memudahkan untuk mengunci hipotek tanpa uang muka yang cukup besar. Memang, pinjaman yang didukung oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA) terbuka untuk pembeli dengan skor kredit serendah 580 , ketika pinjaman VA memungkinkan anggota militer dan veteran yang bertugas aktif untuk membiayai rumah tanpa uang muka sama sekali.
Beser mengatakan untuk memeriksa pemberi pinjaman di daerah Anda yang menawarkan program ini atau program pembeli pertama kali mereka sendiri. Juga tanyakan tentang program insentif negara bagian dan lokal yang dapat mengurangi uang muka atau suku bunga Anda, tambahnya. Beberapa negara bagian atau kota menawarkan fasilitas pembeli pertama yang lebih murah hati kepada penduduk, seperti bantuan uang muka, selama mereka tinggal di rumah selama beberapa tahun.
Agar memenuhi syarat untuk program ini, Anda biasanya harus menyelesaikan kelas pembeli rumah pertama kali di organisasi nirlaba bersertifikat HUD, baik secara langsung atau online. Keluar dari resesi baru-baru ini, penyedia pinjaman memahami bahwa menawarkan uang muka yang lebih rendah melibatkan risiko; Namun, mereka melihat pendidikan kepemilikan rumah sebagai pencegah yang kuat untuk default, kata Beser.
Memang benar: Peminjam yang mengikuti kelas pembelian rumah cenderung tidak menghadapi penyitaan di kemudian hari. Hal terbaik yang dapat dilakukan konsumen untuk diri mereka sendiri adalah mendapatkan pendidikan yang lebih baik, kata Gleason. Dan melalui kelas-kelas ini, yang telah kita lihat dari waktu ke waktu, membuat perbedaan yang sangat besar.
apa artinya 411
Panen Dokumen
Setelah Anda siap untuk mengajukan hipotek (termasuk pra-persetujuan), Anda harus mengumpulkan sejumlah besar dokumen keuangan. Bergantung pada keterampilan organisasi Anda (atau kekurangannya), ini mungkin bagian terberat dari proses pembelian rumah. Selain mengisi aplikasi pinjaman, Anda biasanya perlu mencari dan menyediakan:
- Dua pengembalian pajak terakhir Anda dan formulir W-2
- Slip gaji baru-baru ini (atau bukti pendapatan lainnya)
- Saldo dan pembayaran bulanan terutang pada pinjaman mahasiswa, pinjaman mobil, dan hutang lainnya
- Saldo kartu kredit dan pembayaran minimum
- Laporan rekening bank saat ini (giro dan tabungan)
- Saldo akun investasi (401k, IRA, dll.)
- Cek sewa yang dibatalkan (bukti pembayaran sewa saat ini)
Tingkat Tetap vs. Hipotek Tingkat Disesuaikan (ARM)
Sebagian besar pinjaman pembeli rumah pertama kali melibatkan hipotek standar, 30 tahun, dengan suku bunga tetap. Di sinilah Anda mengunci suku bunga tertentu selama 30 tahun – ini adalah opsi dengan risiko terendah karena pembayaran bulanan Anda tidak akan berubah. Namun, itu bukan satu-satunya produk hipotek di luar sana – jauh dari itu.
Sebuah hipotek tingkat disesuaikan, di sisi lain, hanya seperti apa - tingkat bunga dapat berubah. Anda akan melihat ini diiklankan sebagai ARM 5/1 atau 7/1 – yang berarti tarifnya ditetapkan untuk lima (atau tujuh) tahun pertama, dan kemudian dapat berubah berdasarkan kondisi pasar setahun sekali setelahnya.
ARM sedikit lebih berisiko, tetapi memiliki keuntungan — yaitu, tingkat awal akan lebih rendah daripada hipotek dengan tingkat bunga tetap. Misalnya, katakanlah hipotek suku bunga tetap 30 tahun diiklankan sebesar 4%; 5/1 ARM di pemberi pinjaman yang sama mungkin mulai dari 3,5%. Itu bisa berarti penghematan yang cukup besar selama lima tahun pertama, dan memungkinkan Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek yang lebih besar. Tetapi mengingat bahwa suku bunga telah berada di dekat posisi terendah sepanjang masa sejak Resesi Hebat, wajar untuk berasumsi bahwa Anda akan membayar lebih – mungkin sedikit lebih – enam tahun dari sekarang jika Anda tidak menjual atau membiayai kembali hipotek Anda sebelumnya. kemudian. Itulah sebabnya sebagian besar sumber daya pembeli rumah pertama kali akan mengarahkan Anda ke (atau bahkan membutuhkan) hipotek dengan suku bunga tetap.
Tentang PMI
Alasan pemberi pinjaman mana pun ingin Anda membayar uang muka – apakah itu untuk mobil atau rumah – adalah karena, sampai Anda melunasi sebagian besar pinjaman, merekalah yang menanggung banyak risiko keuangan. Uang muka 20% memastikan bahwa, bahkan jika pasar perumahan runtuh dan nilai rumah turun 10% hingga 15%, rumah itu masih bernilai lebih dari yang diinvestasikan pemberi pinjaman di dalamnya.
Itu sebabnya, jika Anda tidak memberikan 20% atau lebih, sebagian besar pemberi pinjaman akan meminta Anda untuk membeli asuransi hipotek pribadi, atau PMI (yang melindungi pemberi pinjaman dalam skenario di atas, bukan Anda).
Ada berbagai cara Anda akan membayar PMI, tergantung pada program pinjaman — beberapa akan membungkusnya dengan hipotek sehingga dibiayai selama 30 tahun dengan tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi, dan di lain waktu Anda mungkin hanya membayar tambahan 0 atau lebih. sebulan untuk hipotek Anda (sampai Anda mencapai 20% hingga 30% ekuitas di rumah). Tetapi bahkan jika Anda tidak melihatnya, Anda akan membayarnya dengan satu atau lain cara.
Calon pembeli rumah yang menggunakan produk hipotek dengan uang muka rendah untuk pembiayaan kemungkinan akan membayar PMI dan/atau menerima tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi jika mereka memilih opsi 'Asuransi Hipotek Berbayar Pemberi Pinjaman', kata Beser. Karena itu, banyak pembeli rumah pertama kali menemukan bahwa ketika semua dikatakan dan dilakukan, pembayaran hipotek lebih rendah daripada yang mereka bayar saat ini dengan uang sewa.
Tentang Poin
Mungkin Anda pernah mendengar tentang poin hipotek, dalam hal ini Anda mungkin berpikir, Apa hubungannya poin dengan sesuatu? Pertanyaan yang adil! Pada dasarnya, Anda dapat membayar lebih banyak uang di muka untuk menurunkan tingkat bunga jangka panjang Anda.
Satu poin umumnya 1% dari hipotek. Jadi, misalnya, pada hipotek $ 200.000, Anda mungkin dapat membayar tambahan $ 2.000 (satu poin) pada penutupan untuk menurunkan tingkat bunga Anda dari 4% menjadi 3,5% selama masa pinjaman. Sedikit tambahan itu akan bertambah selama 30 tahun – menghemat puluhan ribu dolar dalam bunga, dan menurunkan pembayaran Anda setiap bulan. Jika Anda memiliki uang tunai, itu pasti sepadan – tetapi pembeli pertama kali sering kekurangan uang.
Biaya penutupan
Berbicara tentang uang tunai: Uang muka bukan satu-satunya uang muka yang Anda perlukan untuk mendapatkan hipotek. Pastikan Anda memperhitungkan biaya penutupan, yang bervariasi menurut negara bagian tetapi cenderung rata-rata sekitar ,700 , dan dapat mencakup biaya originasi (biaya bank untuk menulis pinjaman), biaya surveyor, poin, asuransi judul, biaya penilai dan pengacara, dan biaya acak lainnya. Petugas pinjaman Anda harus dapat memberi Anda perkiraan itikad baik dari biaya ini sebelumnya. Dalam beberapa kasus, penjual dapat membayar biaya penutupan Anda: Pada dasarnya, mereka membayar biaya, dan kemudian menagih Anda lebih banyak untuk rumah, sehingga rasa sakit menyebar selama hipotek 30 tahun Anda.
Anda mungkin juga perlu membayar di muka asuransi pemilik rumah dan pajak properti selama satu tahun untuk menutup, yang akan masuk ke rekening escrow (artinya bank memegang uang dan membayar tagihan tersebut atas nama Anda sepanjang tahun).
Apa yang Anda Disetujui dan Apa yang Anda Mampu Mungkin Dua Angka Berbeda
Terakhir, ingatlah bahwa hanya karena Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek 0.000 tidak berarti Anda harus membeli rumah seharga 0.000. Dasarkan kisaran harga target Anda di sekitar pembayaran bulanan yang nyaman bagi Anda – dan, jika itu lebih rendah dari yang Anda memenuhi syarat, ingatlah bahwa Anda memiliki ruang gerak ekstra jika Anda benar-benar membutuhkannya.
Saya biasanya mengatakan untuk pembeli pertama kali, cobalah untuk mencapai batas yang Anda bisa, tetapi tetap merasa nyaman melakukan pembayaran perumahan bulanan itu, kata Presti. Tetapi ingat bahwa kepemilikan rumah Anda datang dengan biaya di luar hipotek: Asuransi, pajak properti, utilitas, dan pemeliharaan dapat bertambah hingga ribuan dolar setahun .
Konsumen yang selalu menyewa sering tidak menyadari biaya kepemilikan, kata Beser. Mereka perlu memahami bahwa pembiayaan hipotek hanyalah langkah pertama. Begitu mereka pindah, mereka juga akan memiliki pajak, asuransi, dan biaya pemeliharaan.
Pada saat yang sama, Presti mengatakan, sebagian dari uang itu akan kembali kepada Anda dalam bentuk pengurangan pajak bunga hipotek. Dan jika Anda yakin sebagai pembeli muda bahwa Anda akan meningkatkan karir Anda selama beberapa tahun ke depan, Anda mungkin merasa lebih nyaman melakukan peregangan.
Ingat saja: Hipotek tanpa henti, dan menjual rumah tidak seperti melanggar sewa. Anda harus realistis tentang harga rumah yang bisa Anda beli, kata Gleason. Tidak ada yang menciptakan lebih banyak stres dalam keluarga selain terlalu banyak mengurus rumah dan tidak yakin apakah Anda dapat melakukan pembayaran hipotek. Jadi, hiduplah sesuai anggaran Anda dan patuhi itu.
