Kabar baik pertama: Sebenarnya mungkin untuk membeli apartemen di Manhattan dengan harga di bawah 0.000 atau lebih. (Ya, apartemen yang sebenarnya—bukan lemari! Dan ya, beli untuk dimiliki, bukan disewa!) Sering kali, unit koperasi Dana Pengembangan Perumahan (HDFC) masuk ke pasar, menyediakan pilihan yang langka dan terjangkau bagi calon pembeli rumah.
Tapi berita mengecewakan? Tidak hanya cukup langka, penawaran real estat ini juga sedikit menarik-22: Untuk membelinya, Anda harus memiliki gaji tahunan di bawah ambang batas tertentu, tetapi Anda juga harus memiliki uang tunai yang signifikan untuk uang muka (dan dalam beberapa kasus, untuk seluruh harga pembelian). Ini secara signifikan membatasi kumpulan pemburu rumah yang benar-benar dapat membeli jenis koperasi ini. Dalam kasus yang jarang terjadi, orang menabung. Namun, sering kali, orang-orang (pikirkan lulusan perguruan tinggi baru-baru ini) dengan gaji sederhana yang mendapat warisan atau mendapatkan dorongan finansial dari keluarga mereka, atau pensiunan tanpa penghasilan bulanan tetapi banyak uang tunai dalam cadangan. Mendesah.
Koperasi HDFC New York City muncul pada 1970-an ketika, selama krisis ekonomi, tuan tanah mulai meninggalkan bangunan mereka. Bangunan-bangunan itu diserahkan kepada warga untuk dikelola. Ini dimulai sebagai eksperimen tetapi sejak itu telah berkembang menjadi cara khusus bagi warga New York berpenghasilan rendah hingga menengah untuk membeli rumah.
melihat 4:44
Unit biasanya jauh di bawah nilai pasar, yang berarti hipotek Anda akan lebih murah daripada menyewa unit berukuran serupa, jelas Eugene Gamble, investor properti dan mitra senior dengan Pembisik properti, sebuah perusahaan investasi dan pengembangan properti.
Tertarik? Inilah hal lain yang dikatakan pakar real estat yang perlu Anda ketahui tentang koperasi HDFC.
Batas pendapatan sangat ketat
Selain berada pada titik harga yang lebih terjangkau, koperasi HDFC sering kali merupakan tempat dengan rasa kebersamaan yang kuat, kata Molly Franklin , agen real estat dengan CitiHabitats realti.
Hal pertama yang perlu diketahui pembeli adalah apakah mereka memenuhi syarat untuk batas pendapatan bangunan, dan mereka harus dapat menunjukkan angka-angka tersebut pada pengembalian pajak senilai dua tahun, kata Franklin. Tidak ada batasan pendapatan universal dan formula untuk menentukan batasan pendapatan bervariasi menurut koperasi. Hauseit, sebuah perusahaan untuk dijual oleh pemilik di New York, mengumpulkan contoh panduan untuk menghitung pedoman batas pendapatan. Anda juga dapat melihat contoh aplikasi , yang biasanya menanyakan informasi rekening bank, referensi pribadi, dan penjelasan mengapa Anda ingin tinggal di gedung tersebut.
Gambar placeholder Lucas Callejas , agen real estat dengan Triplemint real estate di New York, mengatakan penting bagi pembeli untuk mempertimbangkan apakah mereka memiliki bonus atau kenaikan gaji yang dijadwalkan. Jika demikian, mungkin ada baiknya meminta perusahaan Anda untuk menundanya jika Anda mendekati batas pendapatan.
Beberapa bangunan, tergantung pada programnya, tidak akan mengizinkan satu dolar pun melebihi batas, jelasnya. Orang lain mungkin memiliki ruang gerak dengan sedikit fleksibilitas.
Di gedung topi berpenghasilan rendah, pensiunan dengan keuangan yang kuat tetapi berpenghasilan rendah, serta pembelian hadiah untuk anak-anak dewasa menguasai permainan, Franklin menjelaskan, karena begitu banyak dari pembelian ini adalah transaksi tunai.
Banyak [unit] pergi ke orang-orang yang mungkin memiliki orang tua atau kakek-nenek dengan aset tunai yang signifikan, atau orang-orang yang meninggalkan pekerjaan bergaji tinggi dan sekarang bekerja di bidang di mana mereka menghasilkan lebih sedikit, tetapi merasa lebih bermanfaat, kata Franklin.
4 11
Namun, satu kesalahpahaman umum? Anda tidak terkunci untuk mendapatkan penghasilan yang sama selama bertahun-tahun.
Orang-orang menjadi gugup bahwa gedung akan menuntut Anda untuk tidak pernah mendapatkan lebih dari batas pendapatan setelah Anda membeli, katanya. Bangunan tidak akan memantau penghasilan Anda selamanya dan sewa kepemilikan tidak akan dicabut dari tangan Anda jika Anda mendapatkan promosi hebat setahun setelah pembelian.
Satu hal lagi yang sulit: Pembeli perlu mencari tahu apakah bangunan tersebut telah disetujui untuk hipotek, kata Franklin. Beberapa bangunan tidak dalam kondisi keuangan yang kuat, sehingga bank tidak mungkin meminjamkan uang, katanya.
saya terus melihat 666
Biasanya, HDFC membutuhkan uang muka 10% yang agak rendah, menjelaskan Debra Bechtel , seorang profesor di Brooklyn Law School yang mengajar klinik yang berfokus pada HDFC; tetapi beberapa lingkungan yang lebih panas membutuhkan semua uang tunai.
Jika masalah uang tidak cukup, pembeli juga harus disetujui oleh dewan koperasi bangunan. Sebuah organisasi bernama Dewan Bantuan Perumahan Perkotaan memiliki program untuk menyaring orang-orang yang tertarik untuk tinggal di HDFC agar memenuhi syarat.
Mereka bukan properti investasi.
Pembeli seharusnya tidak berharap untuk menghasilkan banyak uang dari HDFC. Ya, meskipun Anda diizinkan untuk memiliki penghasilan yang lebih besar setelah Anda membeli apartemen, pembeli berikutnya kemungkinan besar harus menghasilkan di bawah batas pendapatan saat membeli. Ini semua tergantung pada aturan bangunan Anda.
Harga jual kembali tidak terbatas, tetapi memahami bahwa batas pendapatan akan menentukan berapa banyak yang bisa Anda dapatkan dari penjualan kembali Anda sangat penting untuk mengelola ekspektasi, kata Franklin.
Selain itu, pajak balik (atau biaya transfer yang dibayarkan ke gedung untuk mempertahankan cadangan saat Anda menjual) biasanya tinggi untuk mencegah skema cepat kaya.
Unit harus menjadi tempat tinggal utama Anda.
Saya selalu memastikan pembeli saya tahu bahwa ini hanya benar-benar pilihan yang cocok untuk seseorang yang menggunakan apartemen sebagai tempat tinggal utama mereka karena HDFC tidak mengizinkan orang membeli untuk pied-à-terre dan memiliki kebijakan sublet yang ketat, menjelaskan Tempat Shelly , agen Triplemint.
Anda membayar lebih sedikit—tetapi Anda juga mendapatkan lebih sedikit (biasanya).
Banyak HDFC memerlukan renovasi mahal untuk membawanya ke standar hidup yang masuk akal dan mungkin pengeluaran Anda sendiri akan lebih tinggi daripada banyak alternatif turn-key, jelas Gamble.
Unit HDFC dirancang untuk orang-orang dengan golongan pendapatan rendah hingga menengah, dan karena itu, mereka umumnya membawa biaya perawatan yang rendah, Pembisik Properti ' kata Judi. Namun, biaya ini dikenakan biaya: Biaya perawatan yang rendah berarti lebih sedikit aset likuid yang dimiliki bangunan untuk perbaikan, dan oleh karena itu bangunan mungkin rentan terhadap masalah keselamatan atau pemeliharaan.
Arti angka 912 malaikat
Dan sementara ini berlaku untuk beberapa bangunan, ada semacam kebangkitan yang terjadi dengan HDFC Manhattan. Masuknya penjualan HDFC baru-baru ini berarti bangunan memiliki lebih banyak uang; banyak yang mendapatkan peningkatan yang sangat dibutuhkan dan juga membuka diri untuk pembiayaan, kata Franklin.
Bawa pulang? HDFC tidak termasuk dalam kategori terlalu bagus untuk menjadi kenyataan; tapi mereka pasti datang dengan beberapa rintangan.
