Kita semua pernah mendengarnya. Jika Anda ingin membeli, Anda harus selalu memilih rumah terburuk di lingkungan terbaik. Tetapi apakah banyak dari kita pernah berhenti untuk mempertanyakan kebijaksanaan konvensional itu? Saya pikir saya menentang konvensi ketika saya membeli salah satu rumah dengan harga terendah di lingkungan yang dihindari oleh banyak penduduk setempat (dan yang membuat saya frustrasi karena pengemudi Uber memberi tahu tamu Airbnb saya bahwa mereka harus menghindarinya) — tetapi apakah itu benar?
Para penulis dari Zillow Talk: Aturan Baru Real Estat , Spencer Rascoff dan Stan Humphries, menentang perintah real estat lama itu. Dan coba tebak: itu sebenarnya saran yang buruk!
Saya membaca buku mereka sehingga Anda tidak perlu (walaupun itu bacaan yang bagus!), dan berbicara dengan Zillow ekonom senior Aaron Terrazas, yang memandu saya melalui penelitian dan temuan mereka. (Izinkan saya mengawali ini dengan mengatakan bahwa saya bukan ahli real estat dan tidak memainkannya di internet. Saya membagikan apa yang saya pelajari dan pengalaman saya sendiri di sini. Jarak tempuh Anda mungkin berbeda.)
Jadi, s seharusnya Anda membeli rumah terburuk di lingkungan terbaik?
Jawaban singkat: Tidak.
Tampaknya pepatah itu didasarkan pada cinta kita untuk tawar-menawar. Semua orang mencari kesepakatan, kata Terrazas, dan jika Anda melihat ke belakang, ada perasaan bahwa rumah termurah di lingkungan yang bagus itu bagus… bahwa itu adalah pintu belakang masuk ke area mewah. Dan tentu, dia mengakui, jika Anda ingin bergaul dengan orang yang lebih kaya, atau akses ke fasilitas lingkungan yang lebih kaya seperti taman dan sekolah melebihi keinginan Anda untuk melihat nilai rumah Anda tumbuh, itu mungkin memberi Anda alasan untuk membeli rumah murah di lingkungan yang baik. .
Namun, jika Anda ingin nilai rumah Anda menjadi gangbuster di tahun-tahun mendatang, data mereka mengatakan itu bukan cara yang tepat.
Terkait: 7 Hal yang Saya Ingin Diketahui Sebelum Membeli Fixer-Upper Saya
Bagaimana mereka tahu?
Zillow didirikan oleh beberapa orang teknologi berburu rumah yang frustrasi karena tidak memiliki akses ke data yang dilakukan oleh agen penjual, Terrazas menjelaskan. Dan apakah mereka pernah memiliki data sekarang! Jadi mereka menggali ke dalamnya.
arti angka malaikat 711
Mereka memberi peringkat berdasarkan harga semua lingkungan di area metro tertentu di seluruh negeri, kata Terrazas, kemudian mengambil sepuluh persen rumah terbawah dan membandingkannya dengan tren keseluruhan di lingkungan masing-masing.
Buku itu menguraikannya:
Jika pepatah itu benar, 10 persen rumah terbawah harus berkinerja lebih baik daripada rumah yang lebih mahal di lingkungan mereka. Apresiasi yang lebih cepat akan menunjukkan bahwa membeli rumah termurah di lingkungan terbaik adalah strategi yang benar-benar membuahkan hasil.
Tapi—sayangnya—tidak. Sebaliknya, kami menemukan bahwa hanya 10 persen terbawah yang mengungguli 90 persen rumah teratas dalam kode pos
Apa yang terjadi adalah bahwa 10 persen terbawah dihargai sama dengan orang lain di lingkungan itu, kata Terrazas. Oke, yah, itu tidak baik atau buruk.
Penendang datang, katanya, ketika Anda membandingkan lingkungan mahal ini dengan lingkungan lain di area metro. Area mahal tersebut cenderung berkinerja buruk di metro secara keseluruhan.
Atau, seperti yang dikatakan buku itu,
Membeli rumah terburuk di lingkungan terbaik sebenarnya bisa menjadi bumerang. Itu karena semakin makmur suatu lingkungan, relatif terhadap wilayah metropolitannya yang lebih besar, semakin buruk kinerja rumah di 10 persen terbawahnya. Singkatnya, semakin bagus lingkungannya, semakin besar mitosnya!
Menyimpan Sematkan Lihat Lebih Banyak Gambar (Kredit gambar: Justice Darragh)
Ada saran yang lebih baik:
Inilah yang harus Anda lakukan jika Anda menginginkan rumah yang nilainya akan meningkat lebih cepat: Ubah pepatah lama, dan beli rumah termurah di lingkungan terpanas, di mana, kata buku itu:
…rumah cenderung menghargai nilainya bahkan lebih cepat daripada rumah di lingkungan utama. Sekali lagi, sebenarnya ini adalah strategi real estat yang lebih baik untuk membeli rumah di luar lingkungan utama. … Jadi, jika Anda seorang pembeli rumah yang cerdas, Anda mungkin ingin pindah ke salah satu lingkungan yang kurang berkembang di sekitar bagian kota yang mengagumkan itu. Anda dapat bertaruh dengan aman bahwa, pada waktunya, Anda akan menikmati nilai rumah yang lebih tinggi dan lingkungan dengan banyak fitur yang sama yang pernah Anda miliki untuk bepergian. Singkatnya, jika Anda memiliki sedikit kesabaran, Anda bisa menunggu sampai dingin datang kepada Anda.
Tapi apa yang membuat lingkungan panas? Secara matematis, ini adalah salah satu di mana, secara historis, nilai rumah berada di bawah metro secara keseluruhan, tetapi selama lima tahun terakhir telah melihat apresiasi di atas median metro. Dan bagaimana Anda menemukan informasi itu? Tempat yang jelas adalah Zillow, kata Terrazas (he adalah ekonom senior mereka), tetapi Anda juga dapat berbicara dengan profesional real estat lokal.
Jika Anda tidak keberatan membaca beberapa spreadsheet besar, semuanya ada di zillow.com/data . Saya menemukan data lingkungan saya dengan bantuan dari Terrazas. (Saya seorang penulis di sini, bukan ahli statistik!)
- Opsi pertama pada halaman adalah Tipe Data – pilih ZHVI (itu adalah Indeks Nilai Rumah Zillow) dari dropdown.
- Berikutnya adalah Geografi – pilih Lingkungan di sini.
- Unduh spreadsheet raksasa dari setiap lingkungan di Amerika Serikat dan filter untuk area metro Anda (Anda memerlukan beberapa keterampilan Excel di sini).
- Kami memusatkan perhatian pada kolom 5 tahun dan mencari angka yang berada di atas median (titik tengah) area metro. Saya senang, saya berada di sepertiga teratas, jauh di atas median, dan tidak jauh di belakang lingkungan saya sebelumnya.
Tentu saja Anda harus berada di lingkungan yang panas cukup awal untuk mendapatkan tawaran, jadi di situlah ilmu (atau seni?) yang rumit untuk mengidentifikasi apa yang akan menjadi panas selanjutnya masuk.
Terkait: 20 Pertanyaan yang Harus Anda Tanyakan Kepada Pemilik Anda Sekarang
Pertimbangkan efek halo, kata Terrazas, dan cari lingkungan dengan harga lebih rendah yang berdekatan dengan yang panas. Kedai kopi dan galeri dan semacamnya akan mulai merambah ke daerah yang lebih terjangkau karena harga di sana naik. (Saya dapat menjamin untuk itu – kami menjual rumah lama kami di lingkungan yang telah menjadi panas yang mengejutkan kami dan pindah lebih dekat ke pusat kota ke rumah kami saat ini, yang jauh lebih terjangkau per kaki persegi, dan restoran mulai datang .) Kedekatan dengan pusat kota juga penting, namun ada beberapa temuan menarik lainnya.
Lupakan tentang hipster, kata buku itu. Di atas segalanya, indikator terbesar untuk lingkungan yang suatu hari akan sangat menghargai nilainya adalah usia stok perumahannya. Semakin tua rumah rata-rata, semakin besar kemungkinan lingkungan tertentu akan melihat apresiasi yang kuat.
Apa sebabnya? Di sinilah saya benar-benar bersemangat, duduk di sini di rumah tahun 1890 saya. Rumah yang lebih tua cenderung membutuhkan investasi yang lebih besar, Terrazas menjelaskan, (Anda dapat mengatakannya lagi!) Dan itulah mengapa harganya lebih terjangkau. Ini adalah peluang yang membutuhkan investasi tetapi itu akan terbayar dalam jangka panjang. (Yang mengatakan, mereka mungkin bukan barang murah seperti dulu, katanya, karena bagian atas fixer tidak terlalu didiskon akhir-akhir ini.)
Hal yang sama dapat terjadi jika menyangkut lingkungan dengan populasi penyewa yang lebih tinggi; pemilik rumah ini tidak perlu berinvestasi atau memelihara rumah ini sebanyak mungkin, katanya, jadi Anda lebih mungkin menemukan fixer-upper yang terjangkau ketika mereka datang untuk dijual.
saya terus melihat 333
Jika pengembalian besar adalah apa yang Anda cari, lupakan kebijaksanaan konvensional, menurut para ahli ini. Rumah termurah di lingkungan terbaik bukanlah cara yang tepat. Sebagai gantinya, belilah rumah termurah di lingkungan terpanas – dan mulailah dengan mencari di lingkungan yang lebih tua yang dekat dengan aksinya.
Diedit ulang dari posting yang awalnya diterbitkan 22/2/2018 – LS
Baca lebih lajut: Bisakah Gentrifier Membantu Melawan Gentrifikasi? Mungkin Tidak, Tapi Anda Tetap Harus Mencoba
